Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermek Suç Mu? Ceza Var Mı? Ek Beyan Gerekir Mi?
Evini satarken tapuda satış bedelini düşük gösterenleri bekleyen kötü bir haber var. Hazine ve Maliye Bakanlığı, gayrimenkul satışlarındaki vergi kaçağını önlemek için yapay zekâ destekli denetim sürecini başlattı. Vatandaşların farkında olmadan yaptığı bir “alışkanlık”, artık devletin radarında. İşte detaylar…
Konut Satışlarında Vergi Kaçakçılığına Yapay Zekâ Takibi
Eskiden sadece kira gelirleri izlenirken, artık konut satışlarındaki gerçek satış bedeli ile tapuda beyan edilen bedel arasındaki farklar da incelemeye alınıyor. Bu amaçla Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Mekânsal Veri Analizi (MEVA) Sistemi ile internet ilanlarını, rayiç bedelleri ve bölgesel piyasa değerlerini kıyaslayarak analiz yapıyor.
Sistem, tapuda düşük bedel gösterildiğini fark ettiğinde, ilgili mükellefe otomatik olarak tebligat gönderiyor. Bu yazılarda, “satış bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığı” ve pişmanlıkla ödeme yapılması gerektiği belirtiliyor.
Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermek Yasal Mı?
Hayır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. ve 64. maddelerine göre;
- Tapu harçları, emlak vergi değerinden az olmamak üzere, satışta beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır.
- Ancak beyan edilen bedelin, gerçek piyasa değerinden çok düşük olduğunun tespiti hâlinde, eksik harç farkı re’sen ya da ikmalen tarh edilir.
Ayrıca 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca, vergi ziyaı cezası da %25 oranında uygulanır.
Alıcı da Cezaya Muhatap Olur mu?
Alıcı da Cezaya Tabi Tutulur mu? Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Sorumluluğu Kimde?
Evet, tapuda satış bedelinin eksik beyan edilmesi durumunda sadece satıcı değil, alıcı da hukuken sorumlu tutulur. Çünkü 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince, tapu harcı hem alıcı hem satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında alınır. Bu oran, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak eğer bu beyan piyasa koşullarına göre gerçek değerin çok altındaysa ve bu durum vergi idaresi tarafından tespit edilirse;
- Her iki taraf da müteselsilen (birlikte ve ayrı ayrı) sorumlu kabul edilir.
- Vergi dairesi, eksik ödenen harç tutarını hem alıcıdan hem de satıcıdan talep edebilir.
- Bu nedenle, satış işlemlerinde düşük bedel gösterilmesi halinde, hem alıcıya hem de satıcıya tebligat gönderilmesi mümkündür.
- Beyan edilen tutarın düzeltilmesi ve eksik harcın tamamlanması için alıcı da vergi dairesine çağrılabilir.
Alıcı “Ben belirlenen bedele razı oldum, bu satıcının sorumluluğudur” diyemez. Çünkü tapu işlemi karşılıklı iradeyle gerçekleştiğinden, her iki taraf da bu beyanın altına imza atmış olur. Sonuç olarak, düşük bedelli işlemlerde alıcı da cezai sürecin doğrudan tarafıdır.
Pişmanlıkla Beyan Cezayı Her Zaman Ortadan Kaldırır mı?
Hayır. Vergi ziyaı cezasının uygulanmaması için sadece “pişmanlıkla beyan” yeterli değildir. Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi uyarınca pişmanlık hükümlerinden faydalanarak cezasızlık elde edebilmek için şu üç temel şartın birlikte sağlanması gerekir:
- Beyan doğru ve eksiksiz yapılmalı,
- Beyan tarihinden itibaren 15 gün içinde hem vergi aslı hem de pişmanlık zammı tam ve eksiksiz şekilde ödenmeli,
- Beyan öncesinde vergi dairesi tarafından herhangi bir ihbar, vergi incelemesi veya takdire sevk işlemi başlatılmamış olmalı.
Bu şartlardan biri eksikse, pişmanlık hükümleri geçersiz sayılır. Bu durumda hem vergi ziyaı cezası (%100 oranında) hem de gecikme faizi tahakkuk ettirilir. Yani, pişmanlık hakkı ancak süresi içinde ve eksiksiz yerine getirilen bir “itiraf ve ödeme” sürecidir — her durumda otomatik cezasızlık sağlamaz.
Tebligat Geldikten Sonra Pişmanlık Başvurusu Yapılabilir mi?
Hayır, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre pişmanlık hükümlerinden yararlanmak için vergi idaresi henüz herhangi bir tespitte bulunmamış olmalıdır.
Yani;
- Vergi incelemesi başlamışsa,
- Hakkınızda takdire sevk işlemi yapılmışsa,
- GİB tarafından adınıza resmi tebligat gönderilmişse,
artık pişmanlık hakkı kullanılamaz.
Çünkü tebligatın gönderilmesi, vergi ziyaının kamu otoritesi tarafından tespit edildiği anlamına gelir. Bu aşamadan sonra pişmanlıkla cezasızlık talep edilemez. Bunun yerine:
- Cezalı tarhiyat işlemlerine karşı dava açma,
- Tarhiyat sonrası uzlaşma talebinde bulunma gibi yollar izlenebilir.
Dolayısıyla “tebligat sonrası pişmanlık başvurusu yapılır” şeklindeki söylemler yanıltıcıdır ve yasal gerçeklikle bağdaşmaz.
Eğer bir düzeltme beyanı yapılacaksa, bu mutlaka ihbardan ve tebligattan önce, tamamen gönüllü olarak ve eksiksiz ödeme şartıyla yapılmalıdır.
Ek Beyan Vermek Gerekir Mi?
Evet. Eğer sistem tarafından gönderilen yazıda, tapuda beyan ettiğiniz bedelin piyasa değerinden düşük olduğu bildiriliyorsa:
- “Ek beyan” vererek bu farkı düzeltmeniz gerekir.
- Bunun için Gayrimenkul Satış İşlemine ilişkin düzeltme beyannamesi verilebilir.
- Harç farkı da bu beyan üzerinden tahsil edilir.
Vergi dairesi düzeltmeyi ve tahsilatı resmî olarak kayda alır.
Cezai Süreç Nasıl İşliyor?
Vergi Ziyaı Cezası Gerçekte %25 mi? Yoksa %100 mü?
Vergi ziyaı cezası, Vergi Usul Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca normal şartlarda, ziyaa uğratılan verginin %100’ü oranında uygulanır. Yani, 100.000 TL vergi eksik beyan edilmişse, 100.000 TL de ceza kesilir.
Ancak bazı durumlarda bu cezada indirime gidilmesi mümkündür. Örneğin:
- Uzlaşma yoluna başvurulmuşsa,
- İdarece yapılan tarhiyat yargı süreci öncesinde kabul edilip ceza indirimi talep edilmişse,
- Vergi ziyaı cezası ilk defa işlenmiş bir fiile dayanıyorsa,
kesilecek ceza, %25 gibi daha düşük oranlara indirilebilir. Bu oran, cezanın kesin hali değil, uygulamadaki “indirimli” versiyonudur.
Bu nedenle “vergi ziyaı cezası %25’tir” demek teknik olarak eksik ve yanıltıcı olur. Doğru ifade şu şekildedir:
“Vergi ziyaı cezası, normalde ziyaa uğratılan verginin tamamı (%100) kadar uygulanır. Ancak bazı yasal durumlarda bu ceza, %25 oranına kadar indirilebilir.“
Okuyucuların bu ayrımı net şekilde anlaması önemlidir. Aksi hâlde, ceza düşük sanılarak hatalı işlem yapılabilir ve beklenmeyen yüksek tahakkuklarla karşılaşılabilir.
Mevzuat Dayanakları
- Harçlar Kanunu Madde 63: Emlak vergi değeri alt sınırdır.
- Harçlar Kanunu Madde 64: Tapu harçları %2 oranındadır (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı).
- Harçlar Kanunu Madde 65: Eksik beyan hâlinde aradaki fark harç olarak tahsil edilir.
- Vergi Usul Kanunu Madde 341-344: Vergi ziyaı ve cezai işlemler burada düzenlenir.
Bu Durum Neden Yaygın?
Türkiye’de birçok kişi evini satarken sadece “emlak vergisi değeri”ni esas alıyor. Oysa emlak vergi değerleri, özellikle büyükşehirlerde piyasa değerinin çok altında kalabiliyor. Müteahhitlerin de ilk satışlarda düşük bedel göstermesi, ikinci el satışlarda da zincirleme bir düşük beyan sistemine yol açıyor.
Peki Tapu Harçları Yüksek Mi?
Evet, birçok uzman bu sistemin sürdürülemez olduğunu savunuyor. Gelir İdaresi’nin amacının vergi tahsilâtını artırmak olduğu açık. Ancak daha gerçekçi beyanlar için:
- Tapu harçlarının yüzde 4 değil, daha makul seviyelere çekilmesi,
- Satışlarda gerçek değerin esas alınması,
- “Değer barışı” gibi geçici muafiyetlerle vatandaşın teşvik edilmesi öneriliyor.
