Hayaliyle Satın Aldı, Yıllar Sonra Sit Alanı Oldu: Çanakkale’de Gayrimenkul Sahiplerinin Hukuki Çıkmazı
Çanakkale’nin birçok köyü, kıyı şeridi ve tarımsal alanı son yıllarda “sit alanı” ilan edilerek imar planı kısıtlamalarına maruz kaldı. Ezine, Ayvacık, Gökçeada ve Eceabat gibi ilçelerde özellikle 2023-2025 arasında tescil edilen yeni doğal sit alanları, bölgede taşınmaz sahibi olan vatandaşları zor durumda bırakmış durumda. Peki, vakti zamanında bedelini ödeyerek tapusunu alan vatandaş ne yapacak?
Çanakkale’de Sit Alanı İlanı Sonrası İmar Mağduriyeti
Birçok taşınmaz sahibi, yıllar önce yatırım ya da yerleşim amacıyla aldığı araziler üzerinde inşaat yapma, bahçe kurma, ev inşa etme gibi hayaller kurdu. Ancak Çanakkale ili genelinde yapılan yeni imar planı revizyonları ve sit alanı tescilleri sonucu bu taşınmazların büyük bölümü artık kullanılamaz hâle geldi. Üstelik bu kişiler, bu kararlar alınmadan çok önce, devletten tapusunu almış ve hukuka uygun biçimde mülk edinmiş bireyler.
Sit Alanı Nedir? Mülkiyet Hakkını Nasıl Etkiler?
Sit alanı, doğal, tarihi ya da kültürel nedenlerle koruma altına alınan bölgeleri ifade eder. Ancak bu tescil, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlar. Malik, arazisine çivi bile çakamaz, meyve ağacı dahi dikemez hale gelir. Bu durumda kişi hukuken mülkiyet sahibi görünse de, gerçekte bu hakkını kullanamamaktadır. Bu da “hukuki el atma” anlamına gelir.
Hukuki El Atma Nedir?
Hukuki el atma, idarenin bir taşınmaza fiilen gelip el koyması değil; masa başında alınan bir kararla sizin tapulu malınızı kullanamaz hale getirmesi demektir. Özellikle sit alanı ilanı buna en net örnektir. Diyelim ki bir yer aldınız, tapunuz var, parasını ödediniz. Sonra devlet geliyor ve diyor ki: ‘Burası artık doğal sit alanı, buraya çivi bile çakamazsın.’ İşte bu noktada siz mülkiyet sahibi olsanız bile, fiilen hiçbir tasarruf hakkınız kalmamış olur. Bu durum Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne göre mülkiyet hakkınızın ihlali anlamına gelir. Yani sizin elinizden malınızı almadan, onu değersiz hâle getiriyorlar. Hukuki el atma tam olarak budur.
Çanakkale’de Sit Alanına İtiraz ve Tazminat Davası Açılabilir mi?
Evet, açılabilir. Şöyle düşünün: Siz yıllar önce bir arsa aldınız, tapusunu cebinize koydunuz. Bahçeli bir ev yapma hayaliniz var. Ama sonra devlet geliyor ve diyor ki “Burası artık sit alanı.” Yani doğayı koruyacağız gerekçesiyle hiçbir şey yapamazsınız. Ne ev yapabilirsiniz ne ağaç dikebilirsiniz ne de satmak isteseniz düzgün fiyat alabilirsiniz. Bu noktada, siz hâlâ mülk sahibi görünüyorsunuz ama gerçekte eliniz kolunuz bağlanmış durumda. İşte bu, hukuki el atmadır.
Anayasa’nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi, mülkiyet hakkınızı koruma altına alır. Devlet sizin malınıza doğrudan el koymasa bile, onu değersiz ve kullanılamaz hale getiriyorsa bu da mülkiyet hakkı ihlali sayılır.
Sonuç olarak, sit alanı ilanı nedeniyle mülkiyet hakkınız fiilen yok sayıldıysa, bunu kabul etmek zorunda değilsiniz. Devlet ya malınızı kamulaştırmalı ya da sizi mağdur ettiği için tazminat ödemelidir.
Hangi Bölgelerde Bu Davalar Sıklıkla Görülmektedir?
Sit alanı davaları, Çanakkale’nin hem kıyı hem de iç bölgelerinde yaygın olarak görülmektedir. Bu bölgelerdeki ilanlar, kimi zaman doğa koruma gerekçesiyle, kimi zaman da turizm baskısı ve kültürel miras gerekçeleriyle yapılmıştır. Aşağıda, dava yoğunluğu yaşanan bölgeler detaylı biçimde açıklanmıştır:
- Ezine ve Ayvacık: Bu bölgeler hem tarımsal üretimin yapıldığı hem de yazlık ve ikinci konut amaçlı taşınmazların yoğun olduğu yerlerdir. Ancak son yıllarda özellikle Dalyan, Kumburun, Geyikli çevresi ve Bademli Köyü civarında sit ilanları yapılaşmayı durma noktasına getirmiştir. Doğal sit alanı statüsü, burada bahçe yapmayı veya küçük bir ev inşa etmeyi dahi imkânsız hale getirmiştir.
- Çan ve Bayramiç: Bu bölgelerde daha çok dağlık ve ormanlık alanlar sit kapsamına alınmıştır. Yatırım amacıyla alınan tarla, zeytinlik ve orman kenarındaki arazilerde yapılaşma tamamen yasaklanmış, köylülerin üretim faaliyetleri bile sınırlandırılmıştır.
- Gökçeada ve Bozcaada: Adalarda yapılan bütüncül planlamalar kapsamında geniş alanlar doğal ve arkeolojik sit olarak tescillenmiştir. Özellikle Kaleköy, Tepeköy ve Zeytinliköy çevresindeki taşınmazlar imar yasağına takılmıştır. Bozcaada’da ise Rum köyleri çevresinde kültürel miras koruma gerekçesiyle yapılaşma tamamen durdurulmuştur. Turizm potansiyeli yüksek bu bölgelerde arsa sahipleri yatırım yapamadığı gibi, mülklerini değerinde satmaları da zorlaşmıştır.
- Eceabat ve Gelibolu Yarımadası: Tarihi alan statüsünde olan bu bölgelerde, kültürel mirasın korunması için geniş kısıtlamalar getirilmiştir. Sit sınırına giren arazilerde kazı, hafriyat ve yapılaşma yasakları nedeniyle maliklerin fiili kullanım hakkı tamamen ortadan kalkmıştır.
Çanakkale’de Sit Alanı Davalarında Avukat Zorunlu mu?
Kısa cevap: Evet, neredeyse zorunlu. Çünkü bu davalar, sıradan bir arsa meselesinden çok daha fazlasıdır. Özellikle Çanakkale gibi hem turizm hem doğa koruma hem de kültürel miras açısından kritik bir şehirde, sit alanı ilanı sonrası yaşanan hak ihlalleri çok yönlü ve teknik detaylara sahiptir.
Çanakkale’de bir taşınmazınız sit alanı ilan edildiyse ve bu nedenle inşaat yapamıyor, tapulu mülkünüzü kullanamıyor veya satamıyorsanız; bu durum hukuki el atma anlamına gelir. Ancak bu iddiayı mahkemede ispatlamak için sadece tapu yeterli değildir. İmar planları, kısıtlama kararları, mülkiyetin kullanım şekli, bilirkişi raporları, tespit tutanakları gibi birçok belgeye ihtiyaç duyulur.
Özellikle şu konularda uzman bir Çanakkale avukatı ile çalışmak avantaj sağlar:
- Sit Alanı İlanının İptali: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda tecrübe gerekir.
- Tazminat davalarında tutarın belirlenmesi, uzman bilirkişiye dosyanın ulaştırılması ve hatalara karşı itiraz hayati önemdedir.
- İmar Planı Kısıtlamaları: Çanakkale İmar Planı ve Nazım Plan hükümlerine karşı yapılacak itirazlarda teknik bilgi hayati önemdedir.
Bu alanlarda doğru dilekçeyi zamanında sunmak, uzman bilirkişiye yönlendirmek ve süreci hatasız yürütmek, hak kaybının önüne geçer. Özellikle Çanakkale imar avukatı, gayrimenkul avukatı ya da idare hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmak, sizi büyük bir yükten kurtarır.
Sıkça Sorulan Sorular – Sit Alanı ve Hukuki El Atma
1. Sit alanı ne demektir?
Sit alanı; doğa, tarih veya kültürel miras açısından korunması gereken bölgeleri ifade eder. Bu alanlarda yapılaşma ya tamamen yasaklanır ya da ciddi biçimde kısıtlanır. Sit kararıyla birlikte taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı fiilen ortadan kalkar.
2. Sit alanı ilan edilirse ne olur?
Tapulu arsanızda ne ev yapabilirsiniz ne de tarım faaliyetinde bulunabilirsiniz. Mevcut yapıyı yenilemek bile mümkün olmayabilir. Birçok vatandaş, bu nedenle hayal ettiği yatırımı hayata geçiremeden mağdur olmaktadır.
3. Sit alanı ilanı kamu hizmeti midir?
Hayır. Sit alanı ilanı doğrudan okul, hastane veya yol gibi kamu hizmetine tahsis anlamına gelmez. Ancak bu karar, taşınmazın kullanımını sıfıra indirir. Sonuçta, mülkiyet hakkı fiilen ortadan kalkar.
4. Hukuki el atma nedir?
İdarenin taşınmazınıza fiilen el koymadan, hukuki düzenlemelerle kullanılamaz hale getirmesidir. Özellikle sit alanı kararıyla taşınmazınız çivi bile çakılamaz hale gelmişse bu hukuki el atmadır.
5. Sit alanı kararına itiraz edebilir miyim?
Evet. Sit ilanının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Bu durumda işlemin dayanağı, plan bütünlüğü ve bilimsel raporlar mahkemece değerlendirilir.
6. Bu davaları kim açmalı?
Taşınmazı fiilen kullanan malik veya hissedarlar tarafından dava açılabilir. Ortak malikseniz, payınıza ilişkin haklarınızı koruma adına bireysel başvuru yapabilirsiniz.
7. Dava açmak için avukata ihtiyaç var mı?
Teknik ve hukuki boyutu oldukça karmaşık olan bu süreçte bir avukatla çalışmak hak kaybını önlemek açısından hayati önemdedir.
8. Sit alanı ilan edilen bölgelerde hangi davalar açılıyor?
Çanakkale’de en sık açılan davalar:
- Sit kararının iptali davaları,
- Kamulaştırmasız el atma tazminat davaları,
- İmar planı değişikliğine karşı açılan iptal davaları.
