Ruhsat Gerektirmeyen Yapılar
Yapı ruhsatı, belirli alanlar içinde bir yapıya başlanabilmesi için belediyeler veya valiliklerden alınması gereken resmi bir izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında birçok yapının inşası ruhsata tabi tutulmuştur. Hatta inşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemi bile ruhsat alınmadan başlatılamaz. Ancak, bu kurala ilişkin bazı istisnalar mevcut. Bu istisnalar, genellikle kırsal alanlara veya kamu projelerine yönelik istisnalar.
1. İmar Kanunu Madde 27 Kapsamındaki Yapılar: İmar Kanunu’nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alanlar dışında kalan köylerde köy yerleşik alanı ve mezarlıklarda inşa edilecek belirli yapıları ruhsat almadan yapmaya izin vermektedir. Bu yapılar şunlardır:
- Konut,
- Ahır ve samanlık gibi tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar,
- Bakkal, manav, berber gibi temel ihtiyaçları karşılayan küçük ticari işletmeler,
- Köy konağı, köy lokantası, tuvaletler ve şadırvanlar.
Ancak, bu yapılar için projelerin ilgili valilik tarafından incelenmesi ve onaylanması gerekmektedir. Yapıların bölgenin dokusuna uygun olması şarttır. Ayrıca, bu yapıların haritalara işlenmesi ve kadastro planlarına kaydedilmesi zorunludur. Tarımsal üretimi destekleyen yapılar için de belirli koşullar sağlanmalıdır.
2. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Kapsamındaki Yapılar: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54/5. maddesi uyarınca, kamu kurumlarının inşa edeceği şu yapılar için ruhsat gerekmez:
- Köprü,
- Demiryolu,
- Karayolu,
- Tünel,
- Menfez,
- Baraj,
- Hidroelektrik santrali,
- Su isale hatları,
- Enerji nakil hatları,
- Silo,
- Fosseptik çukurları,
- Radar istasyonları,
- Kontrol kulübeleri,
- Trafo binaları.
Ayrıca, yönetmeliğin 54/7. maddesi, mücavir alan dışındaki köy yerleşim yerlerinde kamu güvenliği açısından önemli sayılan binaların ruhsatsız inşa edilmesine izin vermektedir. Bunlar şunlardır:
- Jandarma ve polis karakolları,
- Gözetleme kuleleri,
- Nöbet kulübeleri,
- Gerişim istasyonları,
- Deniz ve hava savunma tesisleri.
Ancak, bu yapıların inşa edileceğine dair resmi yazılı onay alınması zorunludur. Kamu güvenliği açısından kritik olan bu yapılar, ulusal güvenlik gereksinimlerine uygun olmalıdır.
Ruhsata Tabi Olmayan Onarım ve Değişiklikler
1. Yapıda Küçük Çaplı Değişiklikler: İmar Kanunu’nun 21. maddesi, alınan ruhsata uygun şekilde olan bir yapıda yapılacak değişikliklerin ruhsata tabi olup olmadığını belirler. Buna göre;
- Bina iç ve dış sıvası,
- Boya ve badana işlemleri,
- Döşeme kaplamaları,
- Elektrik ve sıhhi tesisat tamiratları
ruhsat gerektirmez. Ancak, binanın taşıyıcı sisteminde veya dış cephesinde yapacağınız önemli değişiklikler ruhsata tabi olabilir. Yapının statik dengesini değiştiren müdahaleler, ruhsat gerektiren işlemler arasına girmektedir.
2. Esaslı ve Basit Tadilatlar: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre, malik ve kullanıcıların yaptığı değişiklikler şu şekilde sınıflandırılmaktadır:
- Esaslı tamir ve tadilatlar: Binanın taşıyıcı sistemini etkileyen değişiklikler olup ruhsata tabidir.
- Basit tamir ve tadilatlar: Bina kullanım alanını veya bağımsız bölümlerini değiştirmeyen tadilatlar olup ruhsatsız yapılabilir.
Basit tamir ve tadilat kapsamına giren işlemler:
- Kapı ve pencere değişimi,
- Çatı kaplamaları,
- Balkon korkulukları,
- Baca, saçak tamiratları,
- Isı yalıtımı ve mantolama işlemleri.
Ancak, yapıların çevre ve sağlık kurallarına uygun olması şarttır ve muhtarlıktan izin almak gerekebilir. Ayrıca, tarihi eser niteliğindeki binalarda yapılan basit tadilatlar dahi ilgili kurumlardan onay gerektirebilir.
Ruhsat gerektirmeyen yapı ve onarımlar belirli kurallar çerçevesinde mümkündür. Köy yerleşim alanlarında veya belirli kamu yapılarında ruhsatsız inşaatları yapmak mümkündür fakat bu durumun imar planına uygun olması ve ilgili kurumların onayını alması önemlidir. Ayrıca, mevcut binalarda küçük çaplı bakım ve onarım işlemlerini malik ve kullanıcılar ruhsatsız olarak yapabilirler, yapının taşıyıcı sistemine yönelik büyük değişiklikler mutlaka ruhsata tabidir.
Bu nedenle, herhangi bir inşaat veya tadilat işlemine başlamadan önce ilgili yönetmelikleri dikkatlice incelemek gerekmektedir. Yapılacak işlemin kapsamı ne olursa olsun, çevresel faktörler ve mevzuata uygunluğu göz önünde bulundurmak önemlidir. Yanlış bir uygulama ilerleyen süreçte hukuki yaptırımlara sebep olabileceğinden, yerel yönetimlerden bilgi almak ve danışmanlık hizmeti almak faydalı olacaktır.
